깡통전세 피해 예방 체크리스트

천정부지로 오르던 집값이 하락하는 분위기입니다. 매매거래가 실종되어 거래절벽현상이 나타나고 영끌로 무리하게 대출을 끼고 집샀던 사람들은 이자율 상승에 전월세도 잘 나가지 않아 고민이 깊다고 합니다. 

 

지난 정권에서 임대차법 개정으로 전세금이 크게 올라 서울 중심에서 살던 사람은 변두리로, 서울 외곽에 살던 이들은 일산이나 성남, 수원, 부평 등 출퇴근이 가능한 가까운 근교도시로 밀려나는 추세입니다. 

많이 올랐던 집값이 떨어지기 시작하니 집값에서 전세금이 차지하는 비율인 전세가율만 자꾸 올라갑니다. 집값에 비해 상대적으로 높은 전세금을 내고 전세를 들어가면 나중에 전세금을 돌려받기 힘들 수 있어 세입자들은 고민이 많습니다. 

 

집주인이 집을 담보로 대출을 많이 썼다거나, 집의 일부에 최우선변제를 받는 소액임차인들을 여럿 있는데 세입자가 계약만료시 전세를 이어받아 같은 전세금으로 들어올 사람이 없고 집주인도 전세금 돌려줄 돈이 없을 때 낭패를 볼 수 있기 때문입니다. 무엇보다 은행이 저당권을 실행하여 경매하는 경우 너무 많이 준 전세금을 제대로 돌려받을 수 있을지 걱정이 많습니다. 

 

"자칫하면 전세금 날린다"...'깡통 전세' 주의보

[이슈인사이드] "자칫하면 전세금 날린다"...'깡통 전세' 주의보

 

일부 악덕 부동산꾼들은 자기 돈 한 푼없이 대출로 집을 여러 채 사서 비싼 전세금을 받은 후 집값이 떨어지고 세입자 구하기도 힘들게 되면 배째라 식으로 나자빠지는데 처음부터 계획적으로 전세금받아 돈을 빼먹을 작정을 하고 사업을 벌이는 깡통전세 사기꾼들도 드물지 않다고 합니다. 경찰에서도 깡통전세 피해자가 크게 늘자 전담본부를 두고 단속을 강화한다고 합니다. 

 

깡통전세는 집에 걸린 담보 대출금과 전세보증금을 합한 금액이 매매가에 근접하거나 초과하여 전세가 끝났을 때 전세금을 제대로 돌려받기 어려운 집에 들어가는 전세를 말합니다. 시장에서는 대출금과 전세금을 합한 금액이 현재 매매가격의 80%이상이 되는 경우 깡통전세로 보는 것이 일반적입니다. 

 

깡통전세를 들어가면 집주인의 채무 과다와 불이행으로 집이 경매에 들어가는 경우 자칫 전세금 전부 또는 일부를 떼일 위험이 있고 절차에 참여해야 해 많은 시간과 수고가 들기 때문에 큰 피해를 입게 됩니다.

 

전재산이나 다름없는 큰 돈을 떼이지 않으려면 전세 계약을 맺기 전에 철저하게 조사하고 깡통전세 예방책을 철저히 강구해야 합니다. 다음에 깡통전세 피해를 입지 않기 위해 계약전 체크해야 할 항목 리스트를 정리하였습니다.

참고하여 피같은 돈 날리는 일 안생기도록 하셨으면 하는 바람입니다.  

 

 

깡통전세로 인한 피해를 보험금으로 지급한 금액

깡통전세 피해 예방책(체크리스트)

 

1. 공인된 중개업소 이용과 전세부동산에 대한 상세 설명 요구

        중개사 자격증을 가진 공인중개업소의 소개를 받아야 합니다. 중개인이 자격증 본인인지도 확인할 필요가 있습니다. 전세 부동산에 대한 하자나 과다 대출여부, 선순위 권리 여부, 집 소유주의 체납 여부 등을 문의하고 내용을 기록 또는 녹음하여 추후 문제 발생시 배상책임을 물을 수 있도록  준비하는 등 중개인의 올바른 중개를 유도합니다.

 

중개인이 수수료 수입을 목적으로 물건의 하자를 축소, 은폐하거나 보증금 반환에 전혀 문제가 없다고 안심시키는 경우가 있고 무자격 중개인이 자격증을 빌려 사기범행에 가담하는 경우도 더러 있다고 합니다.   

2. 부동산 등기부 확인

등기부는 부동산의 소유주와 권리관계를 확인할 수 있는 공적 장부입니다. 중개인 말만 믿지 말고 직접 부동산 등기부를 확인하여 입주하고자 하는 물건 소재지와 등기부상 주소, 계약서상 주소 일치 여부, 등기부상 소유주와 계약상 임대인 일치 여부를 확인하고

 

부동산상에 저당권, 전세권 등 다른 선순위 권리가 있는지, 압류나 가압류, 가등기, 가처분 등이 있지는 않은지 확인해야 합니다. 저당권이 있다면 대출금이 얼마나 있고 만약의 경우 경매가 되더라도 대출금과 체납세금 등을 공제하고 나머지 경매대금으로 전세금을 돌려받을 수 있는 여력이 있는지 살펴 보아야 합니다. 집주인이 채무가 너무 많고 압류, 가압류 등이 있다면 위험하다고 보아야 합니다.

 

악의적으로 근저당 등기가 없는 등기부를 보여주고 전세계약을 한 후 아직 전입신고와 확정일자를 받기전 시간차이를 이용하여 근저당을 설정하는 경우도 있다고 하니 등기부는 최근일자 것으로 확인하고 의심스럽다면 계약 직전에 다시 열람하여 부동산상 자신의 전세금에 우선하는 신규 설정이 없는지 확인하여야 합니다.

3. 부동산 시세 확인

전세금은 집주인이 돈이 많다면 몰라도 결국 집값이 담보합니다. 즉 집의 가격이 높으면 그보다 적은 전세금은 비교적 쉽게 돌려받겠지만 집값이 하락하여 집에 걸린 담보 대출금을 갚기에도 부족하면 전세금을 떼이게 되기 때문입니다.

 

따라서 부동산의 시세 확인은 집을 살 때뿐만 아니라 전세를 들어갈 경우에도 철저히 확인해야 합니다. 아파트나 단독주택의 경우 비교적 시세 확인이 쉬우나 연립, 다세대 주택 특히 신축 빌라 등은 시세가 나오지 않는 경우가 많으므로 직접 주변 중개업소를 찾아 시세가 어느 정도인지 확인하는 것도 필요합니다. 

 

서울시는 깡통전세 피해를 막기 위해 '서울주거포털'의 '전월세 정보몽땅'을 통해 전·월세 실거래 데이터를 분석한 주택 거래 정보를 시범제공한다고 하니 전월세 시세를 파악하는데  활용할 수 있습니다.  

 

위 그림을 클릭하면 서울주거포털(전월세정보몽땅)사이트로 이동합니다.

4. 전입신고와 확정일자 부여(전세금의 대항력과 우선변제권 확보)

전세계약을 제3자(집이 팔린 경우 새 집주인 등)에게 주장(대항)하려면 부동산의 점유 이전과 주민등록이 되어 있어야 합니다, 즉 입주와 전입신고가 필수적입니다(대항력)

 

이에 더하여 부동산이 경매될 경우 전세금을 후순위 채권보다 먼저 변제받으려면(우선변제권) 전세계약서상 확정일자도 받아야 합니다. 주민센터 전입신고시 전세계약서를 가지고 가서 확정일자를 받아두어야 합니다. 개정임대차 보호법상으로는 전월세 신고의무가 있어 전세금액이 6천만 원을 넘는 경우 30일내 신고하면 확정일자가 인정되지만 어쨌든 계약후 최대한 빨리 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다. 

 

이밖에도 세세하게 신경써야 할 일이 많지만 이상으로 대강 깡통전세로 인한 피해를 방지하기 위해 점검해야할 항목들을 뽑아 보았습니다. 가장 중요한 것이 부동산의 가치(시세)이며 가치에 비해 전세금을 많이 주었다면 빈 깡통을 돈 주고 사는 셈이라는 점에서 시세확인 그리고 부동산상의 내 전세금에 우선하는 다른 권리(선순위 근저당채권, 체납세금, 공과금 등)여부 확인이 무엇보다 중요하다고 할 것입니다. 

 

의심스러울 경우에는 계약 자체를 피하는 것이 좋겠지만 부득이 하다면 주택보증보험 등 금융기관의 전세보증보험상품 가입(보증료 부담을 감수)도 고려해 보아야 할 것입니다.